Cấp phép DA nhà ở thương mại: Thủ tục rờm rà làm “khó” doanh nghiệp

Thủ tục hành chính trở thành rào cản đối với doanh nghiệp

Ghi nhận thông tin từ một số doanh nghiệp bất động sản cho biết, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng năm 2014 được áp dụng vào các dự án nhà ở thương mại đang vướng rất nhiều bất cập. Do đó từ khi xin chủ trương đầu tư cho đến khi triển khai xây dựng phải mất ít nhất ba năm. Có khi phải mất đến 5-10 năm mới có thể làm xong các quy trình, thủ tục mà cơ quan chức năng yêu cầu.

Để xin cấp giấy phép xây dựng, trước hết phải lập thiết kế cơ sở, thiết kế thi công. Nhưng trong đó lại có rất nhiều quy trình, giấy phép nhỏ khác như duyệt chiều cao; duyệt đấu nối hạ tầng; duyệt phòng cháy chữa cháy; chứng chỉ năng lực của tổ chức; quy định về bồi dưỡng nghiệp vụ, chuyên môn; quy định về vận hành chiếu sáng... và mỗi một quy trình phải mất từ 1-2 năm. Cứ mỗi năm kéo dài doanh nghiệp phải thêm rất nhiều chi phí, từ lãi suất ngân hàng, chi phí vận hành, kéo theo khi sản phẩm được đưa ra thị trường thì mỗi năm cũng phải tăng lên từ 5-10%.

Trao đổi với TBKTSG Online, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, thủ tục hành chính rườm rà là rào cản lớn trong quá trình phát triển của doanh nghiệp bất động sản, làm gia tăng chi phí đầu tư giảm tính cạnh tranh của sản phẩm.

Hiện nay, nhiều tỉnh, thành phố đang thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư gồm năm bước sau: (1) thực hiện thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500; (2) thực hiện thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; (3) thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất; (4) thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng; (5) triển khai đầu tư xây dựng.

Các doanh nghiệp cho hay việc nộp tiền sử dụng đất trước khi làm các thủ tục còn lại còn bất cập – làm cho doanh nghiệp bị “chôn vốn” trong thời gian khá dài trong khi vẫn phải chịu lãi suất ngân hàng. Đây chính là lý do khiến cho giá thành sản phẩm sẽ bị đẩy lên.

Do đó, các doanh nghiệp cho rằng nếu vẫn thực hiện quy trình quyết định chủ trương đầu tư với các dự án nhà ở thương mại như hiện nay, nên chuyển quy trình nộp tiền sử dụng đất khi đã đầy đủ các hồ sơ. Khi nộp tiền sử dụng đất có nghĩa là doanh nghiệp đã được phép để triển khai dự án ngay.

Thêm nữa các doanh nghiệp cho rằng nên rút ngắn quy trình đầu tư một dự án nhà ở thương mại xuống còn 4 bước như sau: (1) chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; (2) lập thủ tục trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng dự án; (3) thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng; (4) xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng thủ tục hành chính kéo dài dẫn đến việc nhiều dự án bị dừng hoặc chậm triển khai, khiến cho nguồn cung mới trên thị trường bị ảnh hưởng. Do đó, thời gian gần đây thị trường nhà ở thương mại tại Hà Nội và TPHCM đều tăng giá do thiếu nguồn cung.

“Nếu như tại Hà Nội giá bán được ghi nhận tăng bình quân khoảng 0,5%/quý, thì tại TP Hồ Chí Minh giá bán được ghi nhận tăng cao hơn, bình quân từ 3 - 5% mỗi quý” - ông Đính nói.

Văn bản luật phải thống nhất

Trao đổi với KT&ĐT về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng 2014 tiếp tục kế thừa và có sửa đổi so với Luật Nhà ở 2005 và Luật Xây dựng 2003. “Nhưng nhiều dự án theo thủ tục Luật Đầu tư 2014 có nội dung là dự án nhà ở nhưng lại không có phần căn cứ vào Luật Nhà ở 2014.

Các dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương theo đúng thủ tục của Luật Đầu tư 2014 còn phải áp dụng thêm nhiều quy định pháp luật xây dựng, như Nghị định 59/2015/NĐ-CP, Nghị định 42/2017/NĐ-CP và phải áp dụng nội dung quy định tại Điều 11, Luật Nhà ở” - ông Phượng cho hay.

Luật sư Trần Cao Ngãi - Hội Luật gia Việt Nam cũng cho biết, có sự chồng chéo về phân cấp thực hiện. Chẳng hạn, Nghị định số 59/2015/NĐ-CP quy định công trình từ 20 tầng trở lên phải trình Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế thi công; Nghị định số 42/2017/NĐ-CP sửa đổi lại quy định từ 25 tầng mới phải trình Bộ Xây dựng nhưng giới hạn về chiều cao phải không quá 75m nên nếu 20 tầng mà cao 76m vẫn phải qua Bộ Xây dựng thẩm định.

“Vì vậy, cần phải có sự thống nhất trong các văn bản pháp luật, rất mong đợi ở lần sửa đổi, bổ sung một số Luật của Quốc hội tới đây sẽ bãi bỏ và sửa đổi một số quy định đang gây cản trở quá trình phát triển của các doanh nghiệp trong thời gian qua” - Luật sư Ngãi cho hay.

P.V (tổng hợp)