MCC Group ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng là đúng hay sai?

Dự án chưa thể đưa vào kinh doanh bất động sản

Dự án Khu dân cư mới Đồng Khốc có địa chỉ tại khu dân cư Đồng Khốc thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên do công ty cổ phần tập đoàn MCC (MCC Group) làm chủ đầu tư. Dự án được quảng cáo là nơi tập trung các trung tâm thương mại, siêu thị, nhà hàng, cửa hàng, khu vui chơi giải trí... sôi động và sầm uất nhất huyện Đại Từ.

Được xây dựng theo quyết định chủ trương đầu tư số 251/QĐ-UBND ngày 2/2/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên. Theo đó, dự án có quy mô 4,82 ha, tổng mức đầu tư là 61.120.480.000 đồng. Với mục tiêu: Đầu tư xây dựng một khu dân cư mới Đồng Khốc đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật nhằm cụ thể hóa chủ trương đẩy nhanh tốc độ phát triển đô thị trên địa bàn ĐạiTừ; Giải quyết vấn đề nhà ở và từng bước nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân với đầy đủ những tiện ích tốt nhất. Đặc biệt mục tiêu của dự án là chủ yếu hướng tới đối tượng có thu nhập trung bình, góp phần đáp ứng nhu cầu về đất trong quá trình phát triển đô thị hóa của thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ.

Tiến độ của dự án được quy định là đến tháng 12/2018: Xây dựng và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật. Bắt đầu kinh doanh các sản phẩm dịch vụ cung cấp của dự án từ tháng 1/2019.

Dự án chưa đủ điều kiện để mở bán.

Tuy nhiên, đến nay dự án có lẽ dự án vẫn chưa đạt được kì vọng về cả 2 phương diện mục tiêu và tiến độ theo quy định.

Mục sở thị công trường dự án cho thấy, dự án hiện tại chỉ đang trong giai đoạn xây dựng hạ tầng kỹ thuật, rất nhiều những hạng mục chưa được xây dựng. Thậm chí theo ghi nhận của PV Môi trường và Đô thị Việt Nam điện tử ngày 16/7/2019 thì công trường dự án không có dấu hiệu xây dựng. Cả công trường im lìm không 1 bóng công nhân làm việc, duy nhất chỉ có trơ trọi một chiếc máy xúc nhưng cũng trong tình trạng không hoạt động.

Cả công trường im lìm không 1 bóng công nhân làm việc.

Chủ đầu tư phủ nhận chính sách bán hàng?

Căn cứ theo quy hoạch chi tiết 1/500 ngày 12/4/2017 của UBND huyện Đại Từ về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết đối với dự án thì phần diện tích đất ở khoảng hơn 2,1ha bao gồm đất ở biệt thự (BT) và đất ở liền kề (LK). Đây chính là phần đất mà chủ đầu tư được phép kinh doanh khi xây dựng xong cơ bản hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật.

Luật pháp quy định chặt chẽ là thế, nhưng ở thời điểm hiện tại đã có rất nhiều những thông tin cho rằng: Chủ đầu tư dự án đang cố tình lách luật để tổ chức huy động vốn trái phép dưới nhiều hình thức khác nhau, khi dự án chưa đủ điều kiện để mở bán. Thậm chí theo thông tin phản ánh mà PV thu thập được thì ngày 27/6/2019 vừa qua, chủ đầu tư đã đưa ra chính sách bán hàng cho những sản phẩm của dự án.

MCC Group phủ nhận thông tin về chính sách bán hàng.

Về việc này qua trao đổi với đại diện của chủ đầu tư ông Bùi Minh Hải – Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần tập đoàn đầu tư MCC cũng đã thừa nhận: “Dự án chưa đủ điều kiện bán hàng nên công ty chưa đưa ra bất kì thông tin gì liên quan đến việc bán hàng”. Ông Hải cho biết thêm: “Trước nhiều thông tin sai lệch về dự án công ty đã ra thông báo tới về việc thực hiện dự án để đảm bảo tính khách quan”. Trong thông báo của công ty có nêu rõ: “Cho đến nay công ty đang hoàn thiện nốt các thủ tục của dự án, để chính thức đủ điều kiện chào bán. Do vậy công ty chúng tôi chưa tiến hành chào bán bất cứ sản phẩm dự án nào”.

Tuy nhiên, khi PV gửi đến ông Hải chính sách bán hàng của công ty đưa ra ngày 27/6/2019. Chính sách này được ký và đóng dấu bởi chính Tổng giám đốc công ty là ông Phan Thanh Dũng. Lúc này ông Hải phản hồi thông tin: “Chúng tôi phủ nhận hoàn toàn thông tin này vì nó không nằm trong chủ trương của công ty”.

Chủ đầu tư ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng là đúng hay sai?

Phủ nhận sạch trơn về các thông tin liên quan đến bán hàng do dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, đại diện chủ đầu tư chia sẻ thêm: "Hiện tại công ty chúng tôi chỉ đang ký kết với khách hàng hợp đồng mang tên là Hợp đồng hợp tác đầu tư".

Giải thích về bản hợp đồng này, ông Hải cho rằng: “Ở đây không hề có việc mua - bán mà các khách hàng được xem như những cổ đông cùng với chủ đầu tư xây dựng dự án”.

Mẫu Hợp đồng hợp tác đầu tư giữa MCC Group với khách hàng.

Theo đó, nội dung của bản hợp đồng là: “Bên B (khách hàng- PV) sẽ cung cấp tài chính cho bên A (chủ đầu tư – PV) để bên A thực hiện dự án mà bên A đang triển khai cụ thể là dự án khu dân cư mới Đồng Khốc, thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên”.

Như vậy có thể thấy rằng, qua bản hợp đồng này chủ đầu tư và khách hàng sẽ là những “liên danh chủ đầu tư” để thực hiện dự án. Hay theo cách giải thích của ông Hải thì khách hàng được xem như những cổ đông của công ty cổ phần tập đoàn MCC. Chính bởi vì thế, dưới góc nhìn của pháp luật có thể nhận thấy rất rõ những rủi ro có thể xảy ra với khách hàng. Nó đủ để trả lời cho câu hỏi: Chủ đầu tư ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng là đúng hay sai?

Tiếp cận bản hợp đồng hợp tác đầu tư giữa chủ đầu tư với khách hàng thì rất dễ dàng phát hiện những mâu thuẫn nếu như tham chiếu với những quy định của pháp luật trong kinh doanh bất động sản. Cụ thể đó là việc: Mặc dù chủ đầu tư đã ký kết với khách hàng hợp tác đầu tư để cùng xây dựng dự án thế nhưng khi đó chủ đầu tư dự án vẫn không hề thay đổi. Tức là không hình thành pháp nhân mới. Tiếp đó là việc phân chia quyền lợi cho khách hàng khi ký hợp tác đầu tư: Thay vì việc sẽ nhận được lợi nhuận (tiền hoặc cổ phiếu) thì ở đây quyền lợi của khách hàng nhận được là được ưu tiên mua các sản phẩm của dự án với giá gốc xây dựng. (Giá gốc là toàn bộ các chi phí để triển khai dự án). Khi dự án hoàn thành và đảm bảo các thủ tục pháp lý mua bán, khách hàng được quy đổi thành số lượng m2 đất. Diện tích đất tương ứng mà khách hàng nhận được sẽ được quy định tại các vị trí (ố số) được quy định theo bảng quy hoạch chi tiết 1/500.