Dự án Eco Green Tower: Chủ đầu tư có thể bị khởi kiện, truy tố?

“Truy cứu trách nhiệm hình sự nếu đủ đủ yếu tố cấu thành tội phạm”

Mới đây, chủ đầu tư của dự án Eco Green Tower là Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01 hiện nay đã mất khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng. Ngân hàng Thương mại cổ phần Tiên Phong – TPBank, đơn vị bảo lãnh cho dự án đã tiến hành thu giữ một số tài sản đảm bảo để xử lý nợ theo quy định. Không chỉ Eco Green Tower mà dự án Tokyo Tower do công ty này làm chủ đầu tư cũng trong tình trạng tương tự.

Không thực hiện đúng cam kết bàn giao nhà theo đúng tiến độ với khách hàng tại nhiều dự án, đã mất năng lực thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng, liệu Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01 có hạ cánh an toàn? Để làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, PV Môi trường và Đô thị Việt Nam đã có cuộc trao đổi với Thạc sỹ, Luật sư Hoàng Ngọc Hoài – Phó Giám đốc Hãng Luật TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội).

PV: Theo Luật sư, không thực hiện đúng cam kết bàn giao nhà theo đúng tiến độ với khách hàng tại nhiều dự án, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01 sẽ bị xử lý như thế nào theo quy định hiện hành? Khách hàng có thể khởi kiện chủ đầu tư hay không?

Luật sư Hoàng Ngọc Hải: Chủ đầu tư chậm tiến độ so với thời gian cấp thẩm quyền phê duyệt trong giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị Định 121/2013/NĐ-CP. Còn việc chủ đầu tư chậm tiến độ so với hợp đồng mua bán với khách hàng sẽ chịu trách nhiệm theo hợp đồng mua/ thuê mua căn hộ.

Thạc sỹ, Luật sư Hoàng Ngọc Hoài – Phó Giám đốc Hãng Luật TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội).

Theo Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, người mua nhà có những quyền sau:

- Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng…

Theo điểm h khoản 6 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư phải buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) khi chậm giao nhà theo hợp đồng.

Ngoài ra, để bảo vệ quyền lợi người mua, theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản còn quy định bảo lãnh trong bán nhà hình thành trong tương lai. Cụ thể:

- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua khi ký kết hợp đồng.

- Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Khoản 2 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản quy định rõ: Việc phạt và bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

- Khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, người mua có quyền yêu cầu trực tiếp chủ đầu tư giao nhà, yêu cầu bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm theo mức các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng.

- Trường hợp, chủ đầu tư không thực hiện bồi thường thiệt hại, người mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận/ huyện nơi căn hộ mình mua/ thuê mua.

Ngoài bồi thường thiệt hại cho người mua, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà còn bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 250 - 300 triệu đồng khi triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Theo điểm c khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Trường hợp đủ yếu tố cấu thành tội phạm còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Làm gì để khách hàng tư bảo vệ quyền lợi của mình?

Dự án Eco Green Tower chậm tiến độ hơn 1 năm nay.

PV: Luật sư có khuyến cáo gì để khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai được ngân hàng bảo lãnh và hưởng quyền lợi bảo lãnh theo đúng quy định khi có sự cố xảy ra?

Luật sư Hoàng Ngọc Hải: Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người dân cần quan tâm đến bốn yếu tố đó là:

- Giấy phép xây dựng của dự án;

- Dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán/ thuê mua căn hộ hay chưa;

- Dự án đã được NH bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?

- Chủ đầu tư có thuộc diện có uy tín, kinh nghiệm, đủ năng lực tài chính không?

Trong các yếu tố nói trên thì yếu tố thứ ba rất quan trọng, do đây là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành được việc bàn giao nhà đúng tiến độ hoặc vi phạm khác theo hợp đồng mua bán căn hộ.

Người dân khi có nhu cầu mua căn hộ thuộc các dự án nhà ở nên xem xét kỹ về các khía cạnh pháp lý để lựa chọn các dự án phù hợp cho nhu cầu mua căn hộ của mình, đồng thời hạn chế được tối đa các tranh chấp có thể phát sinh làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ đúng tiến độ cam kết.

Xin cảm ơn những chia sẻ của Luật sư!