Đầu tư đất nền ven biển: Nguy cơ mắc kẹt trong 'bẫy mật ngọt'

Xu hướng đầu tư đất nền tại các tỉnh lẻ đang phát triển mạnh mẽ trên thị trường bất động sản thời gian gần đây. Báo cáo tổng hợp của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện các dự án đất nền đang được triển khai rất rầm rộ tại nhiều địa phương trên cả nước, đặc biệt là các điểm đến du lịch biển. Trong đó, sản phẩm chủ đạo được các nhà đầu tư ưa chuộng là nhà đất và đất nền.

Tính riêng trong năm 2018, lượng cung mới tại các tỉnh ước đạt 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân tại các dự án trong năm 2018 đạt trên 60% lượng hàng mỗi đợt chào bán ra thị trường, tăng mạnh so với năm 2017. Hội Môi giới nhận định, giá đất nền tại các tỉnh có thể tăng trong biên độ từ 10 - 15% trong năm 2019.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, đã đến lúc cần nhìn nhận rõ ràng đây không phải là một kênh đầu tư mang tính bền vững mà đơn thuần là đầu tư lướt sóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Rủi ro bị tồn đọng vốn do tính thời vụ và chịu ảnh hưởng bởi sóng thị trường; Rủi ro mua phải đất không rõ ràng pháp lý, đất lấn chiếm giấy tờ chủ yếu là giấy viết tay giá trị đảm bảo không cao. Một số dự án sau khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng rồi nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch.

Tại Diễn đàn "Đầu tư bất động sản 2019, rủi ro và cơ hội", ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam cho biết: Hiện tại, một số doanh nghiệp lớn làm nhiều dự án ở các tỉnh có tiềm năng phát triển du lịch, họ đầu tư phát triển với qui mô lớn, hạ tầng phát triển đầy đủ. Từ đó có làn sóng ăn theo của các doanh nghiệp nhỏ khi đầu tư, mua đất, thậm chí có những nơi đất chưa đầy đủ cơ sở pháp lý để rao bán, phân lô bán đất nền. Từ đó gây tranh chấp, bức xúc cho người dân.

“Thời gian gần đây, tại Bình Thuận hay Mũi Né, giá đất tuần sau đã tặng cao hơn so với tuần trước. Tôi thấy nhiều người rất liều, nhiều bài học đau lòng rồi mà vẫn mua cả đất bãi biển, trong khi đó đã có quy định phạm vi 100m từ bãi biển trở vào không được xây dựng. Họ mua cả đất vườn, đất nông nghiệp. Tôi nghĩ chính quyền địa phương cần có biện pháp. Ví dụ như bài học về việc chính quyền đã dừng giao dịch đất Bắc Văn Phong và mới cho giao dịch trở lại”, ông Nam chia sẻ.

Các văn bản của Bộ Xây dựng cũng nêu rõ, đất nền chỉ được bán ở những dự án quy mô nhất định, các tuyến đường chính, điểm nhấn, trung tâm không được phép bán đất nền mà phải xây thành nhà mới được bán.

Ông Nam cũng nhấn mạnh: Nên kiểm soát các khoản vay về đầu tư vào đất nền vì các tranh chấp về pháp lý, ngoài ra việc giao dịch này cũng không có lợi ích cho nền kinh tế đất nước. Nếu nhà đầu tư mua condotel, shophouse,... kèm theo đất là hạ tầng, là xi măng, sắt thép, đồ gỗ,... và rất nhiều các sản phẩm khác. Nếu mua đất xong ngâm đấy chờ thời cơ tăng giá lướt sóng gây nguy hiểm cho nền kinh tế.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thời gian vừa qua có hiện tượng sốt đất cục bộ. Nhiều chủ đầu tư nhận đất xong thì chia lô bán nền ngay để bán cho các nhà đầu tư, điều này đã đi ngược lại với xu hướng đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường bất động sản là đưa đất đai vào phát triển các dự án đầu tư trên đất để sinh lời.

“Đất không phải bất động sản mà ta khuyến khích đầu tư. Đó là nguyên tắc đầu tư bất động sản ở khắp nơi trên thế giới. Nhưng Việt Nam thì cứ thỉnh thoảng lại lôi chuyện bán nền ra, mỗi một lần mở rộng lại sinh nhiễu loạn thị trường”, ông Võ bình luận.

Ông Võ cho hay các nước chỉ dùng cơ chế chia lô bán nền để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp. Còn Việt Nam lại xem chia lô bán nền như một sản phẩm của thị trường bất động sản. Điều này là không đúng.

“Tôi cho rằng không phải cân nhắc nữa mà ngay lúc này cần cấm chia lô bán nền, thay vào đó, nên khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư trên đất. Đây mới là nguyên tắc đầu tư bất động sản mang lại giá trị bền vững cho thị trường”, ông Võ nói.

Cũng bàn về vấn đề trên, luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group cho rằng, đã đến lúc cần nhìn nhận rõ ràng đất nền không phải một kênh đầu tư mang tính bền vững mà đơn thuần là đầu tư lướt sóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Tồn đọng vốn do tính thời vụ và chịu ảnh hưởng bởi làn sóng thị trường; rủi ro khi mua phải đất không rõ ràng về pháp lý, đất lấn chiếm, giấy tờ không đầy đủ chủ yếu là viết tay giá trị đảm bảo không cao. Một số dự án khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng rồi nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch.

Theo đó, các chuyên gia đều cho rằng trong thời gian tới, với nhiều rủi ro nêu trên, các dòng vốn sẽ có sự phân hóa và dịch chuyển dần về những kênh đầu tư năng động hơn so với đất nền. Đó là những loại tài sản dễ kinh doanh, dễ kiểm soát dòng tiền và thu hồi vốn. Trong đó, việc tìm đến những vùng đất mới tiềm năng cũng sẽ là một hướng đi mới cho các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu biết đầu tư đúng cách, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể thu lại lợi nhuận lớn tại thị trường này.

Theo Reatimes.vn